XX市物業(yè)管理實(shí)施辦法
第一章總則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《XX省物業(yè)管理辦法》等有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)。
XX市物業(yè)管理實(shí)施辦法
第一章總則
第一條??為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《XX省物業(yè)管理辦法》等有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條??本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)自行管理或通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
本辦法所稱物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。
第三條??本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)適用本辦法。
法律、法規(guī)、規(guī)章對(duì)物業(yè)管理已有規(guī)定的，依照其規(guī)定執(zhí)行。
本辦法所稱業(yè)主是指房屋所有權(quán)人。
本辦法所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人或者實(shí)際合法使用人。
本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。
第四條??政府提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第五條??物業(yè)管理實(shí)行屬地管理。由縣區(qū)人民政府主導(dǎo)，縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門監(jiān)督管理，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織落實(shí)，專業(yè)化服務(wù)與社區(qū)自治管理相結(jié)合。
市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門是本市物業(yè)行業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)本市物業(yè)行業(yè)管理的指導(dǎo)監(jiān)督并履行下列職責(zé)：
（一）制定本市物業(yè)服務(wù)行業(yè)相關(guān)政策并組織實(shí)施；
（二）本市住宅專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；
（三）建立健全業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)成員培訓(xùn)制度；
（四）制定臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同等示范文本和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)；
（五）建立全市統(tǒng)一的物業(yè)行業(yè)管理信息平臺(tái)；
（六）指導(dǎo)行業(yè)協(xié)會(huì)制定自律性規(guī)范并監(jiān)督實(shí)施；
（七）實(shí)施物業(yè)服務(wù)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé)。
縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門是轄區(qū)內(nèi)物業(yè)行業(yè)管理的行政主管部門，具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)行業(yè)的監(jiān)督管理工作并履行下列職責(zé)：
（一）貫徹執(zhí)行物業(yè)行業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)、政策制度；
（二）轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)遵守法律法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同，依法公開(kāi)各種事項(xiàng)和費(fèi)用；
（三）轄區(qū)內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；
（四）組織對(duì)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)成員開(kāi)展培訓(xùn)；
（五）指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府實(shí)施物業(yè)服務(wù)管理相關(guān)工作；
（六）落實(shí)物業(yè)服務(wù)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé)。
市直相關(guān)部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列工作：
（一）發(fā)展改革部門負(fù)責(zé)制定普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度；
（二）自然資源部門負(fù)責(zé)共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)服務(wù)用房、社區(qū)用房的規(guī)劃審查和規(guī)劃驗(yàn)收；
（三）市場(chǎng)監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)內(nèi)無(wú)照經(jīng)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)亂收費(fèi)、車輛停放亂收費(fèi)、電梯等特種設(shè)備安全使用以及計(jì)量器具等監(jiān)督檢查；
（四）公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)公共安全、監(jiān)控和門禁系統(tǒng)、公共秩序維護(hù)、車輛停放等的監(jiān)督管理；飼養(yǎng)禁養(yǎng)犬、犬吠擾民、高空拋物違法行為的查處；
（五）應(yīng)急管理部門履行安全生產(chǎn)綜合監(jiān)管職責(zé)，突發(fā)事故災(zāi)害應(yīng)急處置和救援；
（六）消防部門負(fù)責(zé)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)消防安全主體責(zé)任，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展火災(zāi)隱患排查整治及消防宣傳培訓(xùn)、安全演練等工作，確保消防設(shè)施完好有效，疏散通道暢通，依法查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防違法違規(guī)行為；
（七）街道辦事處負(fù)責(zé)查處小區(qū)內(nèi)損壞、侵占公共綠地的行為；負(fù)責(zé)做好住建、自然資源部門移送的、群眾舉報(bào)投訴的小區(qū)內(nèi)違章搭建建筑物、構(gòu)筑物、私挖地下室等違法行為的查處工作。
供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位按各自職責(zé)做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的相關(guān)工作。
街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆等各項(xiàng)工作的組織、指導(dǎo)，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)；調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)服務(wù)糾紛；協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系；督促本轄區(qū)內(nèi)未實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域積極創(chuàng)造條件，實(shí)施物業(yè)管理。
第六條??積極推動(dòng)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)成立黨組織，建立黨建引領(lǐng)下的社區(qū)居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)運(yùn)行機(jī)制。
第七條??市、縣區(qū)政府應(yīng)當(dāng)扶持物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定享受優(yōu)惠政策，積極推行物業(yè)管理的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。
第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
第八條??業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有下列權(quán)利：
（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；
（二）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；
（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；
（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；
（五）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；
（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；
（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用；
（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第九條??業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)做出的決定；
（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；
（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第十條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)遵循方便生活和工作、有利于社區(qū)建設(shè)和管理、降低管理成本、提高服務(wù)水平的原則進(jìn)行。由縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門會(huì)同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）綜合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素進(jìn)行劃定。
第十一條??有以下情形之一的，物業(yè)所在地縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以將其確定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域：
（一）屬于獨(dú)立封閉式小區(qū)的；
（二）處于同一街區(qū)或者位置相鄰的；
（三）配套設(shè)施設(shè)備可以共享的；
（四）商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉(cāng)儲(chǔ)等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨(dú)立共用設(shè)施設(shè)備，并能夠封閉管理的；
（五）其他可以整合成一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的。
根據(jù)前款第（二）、（三）、（五）項(xiàng)確定的物業(yè)管理區(qū)域，建筑物規(guī)模一般不小于3萬(wàn)平方米。
物業(yè)管理區(qū)域劃分后，縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十二條物業(yè)所在地縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。檔案資料應(yīng)當(dāng)載明以下事項(xiàng)：
（一）物業(yè)管理區(qū)域的范圍、占地面積和建筑面積；
（二）共用設(shè)施設(shè)備情況；
（三）建設(shè)單位、產(chǎn)權(quán)單位；
（四）業(yè)主總戶數(shù)、居住人口、產(chǎn)權(quán)構(gòu)成比例；
（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、接管時(shí)間。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向物業(yè)所在地縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門備案。
第十三條??業(yè)主大會(huì)由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主集體行使權(quán)利和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權(quán)益的組織。業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定以下事項(xiàng)：
（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；
（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
第十四條??業(yè)主人數(shù)在50人以上（含本數(shù)）100人以下的，由全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主人數(shù)少于50人，且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
業(yè)主人數(shù)在100人以上（含本數(shù)）的，可按幢、單元、樓層等為單位推舉業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)，業(yè)主代表一般不得少于30人。
第十五條??一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達(dá)到50％以上，或者達(dá)到30％以上不足50％，但首個(gè)房屋單元出售并實(shí)際交付使用已滿兩年的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)。
符合前款規(guī)定的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門，并提供業(yè)主清冊(cè)、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時(shí)間等文件資料；建設(shè)單位未及時(shí)書(shū)面報(bào)告的，業(yè)主可以向縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。
第十六條業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定專有部分面積、總面積和業(yè)主人數(shù)、總?cè)藬?shù)：
（一）專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行登記的暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。建筑物總面積按照此項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算；
（二）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算，總?cè)藬?shù)按照此項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
第十七條??符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書(shū)面申請(qǐng)后30日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表和居（村）民委員會(huì)代表組成?；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表?yè)?dān)任。
縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)將擬定的業(yè)主大會(huì)籌備組成員的名單、基本情況、產(chǎn)生過(guò)程等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示時(shí)間不少于15日。
建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合協(xié)助籌備組開(kāi)展工作。
第十八條籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：
（一）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；
（二）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；
（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（四）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；
（五）制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單；
（六）制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；
（七）完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。
第十九條首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)討論決定下列事項(xiàng)：
（一）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會(huì)。
第二十條??業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以書(shū)面委托代理人行使業(yè)主權(quán)利。
第二十一條??業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)做出規(guī)定：
（一）業(yè)主大會(huì)名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；
（二）業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)；
（三）業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則；
（四）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的形式、時(shí)間和議事方式；
（五）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；
（六）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；
