“營(yíng)改增”商鋪?zhàn)赓U合同文本修訂版（2016） 房地產(chǎn)等四大行業(yè)將于5月1日全面實(shí)施營(yíng)改增，增值稅制度下價(jià)稅分離、抵扣納稅、虛開刑事風(fēng)險(xiǎn)等為企業(yè)帶來(lái)全方位的挑戰(zhàn)，作為企業(yè)商業(yè)交易重要載體的合同。
“營(yíng)改增”商鋪?zhàn)赓U合同文本修訂版（2016）
房地產(chǎn)等四大行業(yè)將于5月1日全面實(shí)施營(yíng)改增，增值稅制度下價(jià)稅分離、抵扣納稅、虛開刑事風(fēng)險(xiǎn)等為企業(yè)帶來(lái)全方位的挑戰(zhàn)，作為企業(yè)商業(yè)交易重要載體的合同，亟需根據(jù)最新發(fā)布的財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文作出全面修訂，以應(yīng)對(duì)增值稅改革帶來(lái)的變化，防范涉稅法律風(fēng)險(xiǎn)。華稅律師結(jié)合近期輔導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)客戶的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的主要合同（采購(gòu)、銷售、租賃）進(jìn)行了全面修訂，以幫助企業(yè)應(yīng)對(duì)營(yíng)改增帶來(lái)的挑戰(zhàn)。本修訂版以住建部及工商總局等發(fā)布的合同范本為準(zhǔn)。
商鋪?zhàn)赓U協(xié)議
出租人： （以下簡(jiǎn)稱甲方）
住 所：
通訊地址：
法定代表人：
聯(lián)系電話： 傳真：
郵政編碼：
承租人： （以下簡(jiǎn)稱乙方）
住 所：
通訊地址：
法定代表人：
聯(lián)系電話： 傳真：
郵政編碼：
營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》和《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、公平和誠(chéng)實(shí)信用的基礎(chǔ)上，經(jīng)協(xié)商一致，就乙方承租甲方可依法出租的商品房的相關(guān)事宜，訂立本合同。
第一章：租賃范圍
第一條：租賃單元
乙方愿意承租，甲方同意出租位于 省 市 (以下簡(jiǎn)稱大廈) 層 號(hào) 單元（以下簡(jiǎn)稱該單元）；該單元僅限于用作辦公/商鋪用。
修訂：
乙方愿意承租，甲方同意出租位于 省 市 (以下簡(jiǎn)稱大廈) 層 號(hào) 單元（以下簡(jiǎn)稱該單元）；該單元僅限于用作辦公/商鋪用。
出租大廈具體信息請(qǐng)見附件1，出租單元平面圖見附件2。
（說(shuō)明：根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文，一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。此處的“取得的不動(dòng)產(chǎn)”，包括以直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。對(duì)于企業(yè)租戶而言，適用簡(jiǎn)易征收，可獲得按照5%計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)抵扣發(fā)票，適用一般計(jì)稅辦法，則可獲得11%的進(jìn)項(xiàng)抵扣發(fā)票，差異明顯。因此，為了防范雙方由于開具開票發(fā)生的爭(zhēng)議（尤其在過(guò)渡期間），可以在附件標(biāo)明大廈取得的時(shí)間等具體信息，可以相應(yīng)調(diào)整補(bǔ)充第7條開票類型信息。）
第二條：租賃面積
該單元的租用面積（建筑面積）為 平方米；租賃期內(nèi)，雙方同意不對(duì)該單元的面積及租金作調(diào)整。
該單元的平面圖（附件2）只作方便鑒別之用。
第三條：交付使用狀況
1、甲方將為乙方承租的該單元提供與公共走道相通的大門、冷暖空調(diào)設(shè)備、消防設(shè)施、吊頂材料(礦棉板、龍骨、無(wú)光源的燈盤)及網(wǎng)絡(luò)地板（及/或地毯）。乙方聲明其在簽署本合同前已經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查看過(guò)該單元，對(duì)該單元及其現(xiàn)有裝修及設(shè)施狀況充分了解并表示滿意。
2、乙方有權(quán)與他人平等使用甲方指定的公用區(qū)域，包括電梯、公共走廊，洗手間、大廳及其他公用設(shè)施。
第二章 租期
第四條：租賃期
本合同承租期限自 年 月 日至 年 月 日止；租期為
年。
第五條：裝修期
裝修期共 個(gè)月，自 年 月 日至 年 月 日；裝修期僅限于乙方用作裝修；裝修期內(nèi)，乙方無(wú)需向甲方支付租金，但仍需承擔(dān)該單元的物業(yè)管理費(fèi)及其他費(fèi)用。
修訂：
第五條：裝修期及優(yōu)惠
1、裝修期共 個(gè)月，自 年 月 日至 年 月 日；裝修期僅限于乙方用作裝修，甲方給予乙方租金總價(jià)款 折優(yōu)惠，該優(yōu)惠不包括該單元的物業(yè)管理費(fèi)及其他費(fèi)用。
（說(shuō)明：營(yíng)業(yè)稅制下，如公司在裝修期、免租期間未取得租金收入的，則不用繳納營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)，下列情形視同銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)：（一）單位或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無(wú)償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。（二）單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。（三）財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。
因此，營(yíng)改增后，包括免租期、裝修期在內(nèi)的“無(wú)償”提供租賃服務(wù)行為都面臨按照增值稅體系下被認(rèn)定為“視同銷售”的風(fēng)險(xiǎn)，從而參照“按照納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定”條款，征收相應(yīng)的增值稅。從增值稅角度出發(fā)，免租期、裝修期等給予租戶的“無(wú)償”服務(wù)，事實(shí)上是一種商業(yè)折扣行為，可以按照折扣后的價(jià)款計(jì)稅。因此，可以相應(yīng)修改第七條的租金額度。）
第六條：交接手續(xù)及時(shí)間
1、甲方應(yīng)于 年 月 日（下稱“交付日”）前將該單元交付乙方；甲方根據(jù)本合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交付該單元且經(jīng)雙方簽署交付憑證，即視為甲方已履行將該單元合格地交付給乙方的義務(wù)。
如甲方不能按照本合同約定的日期將該單元交付乙方使用，免租期（及/或裝修期）順延，但最長(zhǎng)不能超過(guò)30日，超過(guò)30日的按照本合同第十二章第三十八條第一款之規(guī)定執(zhí)行。
2、乙方應(yīng)于交付日到甲方及/或甲方委托的物業(yè)管理公司（下稱“物業(yè)公司”），辦公室辦理該單元的交接手續(xù)并按本合同的規(guī)定支付所有相關(guān)費(fèi)用。
若乙方未于交付日前往甲方及/或物業(yè)公司辦理該單元的交付手續(xù)，則自交付日起至乙方實(shí)際辦理交付手續(xù)之日止之天數(shù)將在乙方的免租期（及/或裝修期）中扣減，但最長(zhǎng)不能超過(guò)30日，超過(guò)30日的按照本合同第十二章第三十四條第一款之規(guī)定執(zhí)行。
第三章：租金
第七條：租金
該單元每月每平方米（建筑面積）租金為人民幣 元，每月租金總計(jì)為人民幣 元（大寫： 萬(wàn) 仟 佰 拾 元 角整）。
修訂：
該單元每月每平方米（建筑面積）租金為人民幣 元，每月租金總計(jì)為人民幣 元（大寫： 萬(wàn) 仟 佰 拾 元 角整），該金額包含增值稅?？紤]到裝修期等因素，甲方給予乙方租金總價(jià)款
折扣，折扣后租金總額為 。
（說(shuō)明：為了防范被認(rèn)定為“視同銷售”行為，應(yīng)避免出現(xiàn)“無(wú)償”等表述，實(shí)操中，可以從“裝修期、免租期”后按照第七條標(biāo)準(zhǔn)支付租金，免租內(nèi)的租金為商業(yè)折扣部分金額，不實(shí)際支付。此外，還可以通過(guò)將既定的租金總額分?jǐn)偟阶馄趦?nèi)所有月份，實(shí)際上是降低每個(gè)月實(shí)際支付的金額，以防范“視同銷售”風(fēng)險(xiǎn)。
增值稅為價(jià)稅分離稅種，增值稅不得計(jì)入營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)表，從商業(yè)交易的慣例來(lái)看，交易價(jià)款應(yīng)該包含稅款，此條款明確租金為含增值稅價(jià)款，可以減少交易雙方圍繞增值稅可能發(fā)生的爭(zhēng)議，尤其在營(yíng)改增試點(diǎn)過(guò)渡期間。）
第八條：租金支付日期及延遲利息
在整個(gè)租賃期內(nèi)，除第一個(gè)月外，乙方應(yīng)于每月 日（如到期日為法定節(jié)假日，則該到期日順延至下一個(gè)工作日）前向甲方支付租金；逾期未支付的，每逾期一日，則乙方需按未支付金額日萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)支付滯納金。
修訂：
在整個(gè)租賃期內(nèi)，乙方應(yīng)于每月 日（如到期日為法定節(jié)假日，則該到期日順延至下一個(gè)工作日）前向甲方支付租金；逾期未支付的，每逾期一日，則乙方需按未支付金額日萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)支付滯納金。
甲方在收到租金 個(gè)工作日內(nèi)按照以下乙方提供信息向開具合規(guī)發(fā)票：
乙方開票信息（選用）：
1.單位名稱（營(yíng)業(yè)執(zhí)照上的全稱）：
2.納稅人識(shí)別號(hào)：
3.注冊(cè)地址（企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照上的注冊(cè)地址）：
4.聯(lián)系電話：
5.開戶銀行（開戶許可證）：
6.銀行賬號(hào)（開戶許可證）：
（說(shuō)明：由于增值稅是以票控稅的典型，在明確價(jià)款支付條款的同時(shí)，應(yīng)明確開票及開票信息條款，防范由于開票錯(cuò)誤等涉稅風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。開票金額可以根據(jù)本協(xié)議相關(guān)“價(jià)外費(fèi)用”條款予以補(bǔ)充明確。）
第九條：首期租金的支付
乙方承租該單元第一個(gè)月的租金應(yīng)在本合同簽署后五日內(nèi)支付。
