房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常見(jiàn)偷稅手段及審計(jì)要點(diǎn)
當(dāng)前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模迅速膨脹，經(jīng)營(yíng)方式靈活多變，因而偷逃稅費(fèi)的現(xiàn)象比較普遍，且手法五花八門，錯(cuò)綜復(fù)雜，造成國(guó)家和地方財(cái)政收入的流失，擾亂了正常的稅收征管。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常見(jiàn)偷稅手段及審計(jì)要點(diǎn)
當(dāng)前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模迅速膨脹，經(jīng)營(yíng)方式靈活多變，因而偷逃稅費(fèi)的現(xiàn)象比較普遍，且手法五花八門，錯(cuò)綜復(fù)雜，造成國(guó)家和地方財(cái)政收入的流失，擾亂了正常的稅收征管秩序和公平的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，危害不言而喻。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的審計(jì)監(jiān)督已是勢(shì)在必行，刻不容緩。
手法一：對(duì)“拆一還一”回遷戶的等面積部分，不依照成本價(jià)計(jì)稅
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)舊有居民點(diǎn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)，對(duì)原有住戶采用以建成后新房等面積換取需拆占原住戶面積，對(duì)原住戶在“拆一還一”的基礎(chǔ)上增加的面積依市場(chǎng)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)出售的方法取得土地使用權(quán)。對(duì)原住戶增加面積繳納的購(gòu)房款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)仍能依預(yù)收賬款計(jì)提營(yíng)業(yè)稅，而對(duì)“拆一還一”等面積的部分直接視為拆遷成本，不計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。
審計(jì)要點(diǎn)：根據(jù)營(yíng)業(yè)稅政策中舊城改造涉稅問(wèn)題的有關(guān)條款，對(duì)“拆一還一”等面積的部分，應(yīng)按同類住宅房屋的實(shí)際成本核定征收營(yíng)業(yè)稅。故此，審計(jì)人員應(yīng)在全面掌握原住戶“拆一還一”面積的同時(shí)，據(jù)實(shí)依實(shí)際成本核定征收營(yíng)業(yè)稅。
手法二：采取以房換地的方式，繞過(guò)財(cái)務(wù)賬簿，雙方共同偷稅
以房換地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以無(wú)償轉(zhuǎn)讓建成后的部分房屋所有權(quán)為代價(jià)，換取土地使用權(quán)的一種行為。因其前期投入少，對(duì)企業(yè)資金需求壓力不大而被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍采用。表面來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與土地所有人在房屋與土地互換過(guò)程中均沒(méi)有進(jìn)行貨幣結(jié)算，也不通過(guò)會(huì)計(jì)賬簿核算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)又依實(shí)際收取的“預(yù)收賬款”為計(jì)稅依據(jù)繳納營(yíng)業(yè)稅，這種方式因其隱蔽性極強(qiáng)而容易形成偷逃稅現(xiàn)象。
審計(jì)要點(diǎn)：在房屋與土地互換過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓建成后的部分房屋所有權(quán)為代價(jià)，換取了土地使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為；土地所有人以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)為代價(jià)，換取了部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。因此，應(yīng)當(dāng)按照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營(yíng)業(yè)額，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅，對(duì)原土地所有人依“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目征稅，如原土地所有人將分得的房屋售出，則應(yīng)對(duì)其銷售收入再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。
手法三：收入長(zhǎng)期掛賬或以收抵支，偷逃稅款
有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用售房收入記入“應(yīng)付賬款”等往來(lái)科目歸集，不通過(guò)“預(yù)收賬款”科目核算，長(zhǎng)期掛賬不結(jié)轉(zhuǎn)收入或直接通過(guò)“應(yīng)付賬款”撥付工程款以收抵支，從而達(dá)到偷稅的目的。
審計(jì)要點(diǎn)：應(yīng)結(jié)合銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票、售房合同，掌握其銷售總收入，嚴(yán)查“預(yù)收賬款”及往來(lái)科目，檢查其售房收入是否全部歸集入“預(yù)收賬款”結(jié)轉(zhuǎn)收入，如有差額看其歸向，發(fā)現(xiàn)其掛賬往來(lái)不記收入或以收抵支，依征管法嚴(yán)肅處理。
手法四：少開(kāi)或不開(kāi)銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，蓄意虛減計(jì)稅依據(jù)，合謀偷稅
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票開(kāi)具金額確定售房收入繳納營(yíng)業(yè)稅，購(gòu)房者以銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票開(kāi)具金額依比例繳納契稅后方可辦理《房屋所有權(quán)證》，可見(jiàn)銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票開(kāi)具金額是雙方繳納稅款的計(jì)稅依據(jù)，如雙方協(xié)議少開(kāi)或不開(kāi)銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，可偷逃稅款，實(shí)現(xiàn)“雙贏”。
